1、律师应提示商品房预售条件。律师应提示开发商，商品房预售应当符合下列条件：（1）、开发商应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。（2）、已取得建设用地规划许可证；（3）、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（4）、持有建设工程规划许可证和施工许可证；（5）、已办理预售登记，取得《商品房预售许可证》；（6）、开发商已签订前期物业管理合同。（7）、已确定竣工及交付日期；（8）、已符合当地地方法规、行政规章及行政机关规定的开发程序规定的预售条件。比如有的省市，商品房预售条件的要求更加严格，例如要求已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》；要求商品房建筑安装工程投资完成的工程量达到规定标准等。
     2、申请预售商品房须提交下列材料： （1）、申请报告。申请报告须写明申请预售的商品房基本情况包括具体坐落，申请预售的房屋面积、幢数、编号等和申请预售的理由；（2）、《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》；（3）、土地使用权出让合同和房地产权证；（4）、建设工程规划许可证；（5）、建设工程施工许可证；（6）、建筑工程质量监督部门核发的商品房基础验收合格证明或由已按规定签订预售款监管协议的银行出具的商品房建筑安装工作量已达到规定标准的证明；（7）、与本市注册的银行签订的预售款监管协议；（8）、水、电、煤等配套已落实的有关证明；（9）、与建筑工程承包公司或施工单位签订的总承包合同或施工合同及工程进度计划；（10）、商品房预售方案。内容包括：商品房坐落、结构、装修与设备标准、预售计划、预售价格、地点与方式、交付使用日期等内容；（11）、房屋使用公约，与所聘物业管理公司签订的物业管理服务合同，物业公司的资质证书；（12）、商品房总平面图、分层平面图及建筑明细表；（13）、经审核批准的自制商品房预售合同样本或采用市房地局制定的商品房预售合同示范文本的书面承诺；（14）、申请预售时上月的房地产开发经营月报表；外资企业还须提供外资委的企业批准证书。
     3、律师提示无证预售的风险：《商品房预售许可证》是衡量商品房预售是否合法的最直接、最关键的书面证明文件。律师应提示开发商，未依法取得商品房预售许可证而以预订、预约、认购、订购等方式变相预售商品房的，均属无证预售行为。房地产开发企业未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，将被认定无效，但如果开发商在买受人起诉前取得商品房预售许可证，合同可被认定为有效。开发商预售商品房应该出示《商品房预售许可证》，预购人应认真查验该证记载的内容是否与实际情况一致及是否包含所要预购的商品房。特别是在开发商对同一项目实行分期开发或分阶段施工时，注意不要将预售证用于尚未取得预售许可的房屋的销售。

 

 

1、律师应提示开发商，商品房现售应当符合以下条件： （1）、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（3）、持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）、已通过竣工验收；（5）、拆迁安置已经落实；（6）、供水、供电、供热、供气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者确定施工进度和交付日期；（7）、物业管理方案已经落实。符合以上条件，开发商向房地产管理部门申请取得出售许可证明。有的省市，现售的要求更为严格，因此，律师要依据项目所处当地最新文件规定来审核欲购的商品房是否符合现售条件。
    2、返本销售的禁止和售后包租的限制及法律后果：律师应提示开发商，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。由于建设部的规定属于规章，违反规章的强制性规定会导致合同无效，但有可能遭到行政机关的处罚。