律师在为依法维护买卖新建商品房（包括预售、现售）活动中的有着重要作用，可以提供多方面的法律服务，主要依据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》及江苏省、南京市地方规定，其他有关规定等。律师办理商品房交易业务的基本原则：律师办理商品房交易业务，应当坚持对委托人忠诚负责的原则，恪尽职守，勤勉尽责，不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护委托人的合法权益和国家有关法律法规的正确实施。律师办理商品房交易业务的前提和要求：律师办理商品房交易业务，在委托权限内依法履行职责，不得损害委托人的合法权益；应保守当事人商业秘密和个人隐私。律师应提示开发商相关职能部门及工作人员了解相关概念：

1、开发商，即房地产开发企业，指依法取得商品房开发权后进行房屋开发建设并将商品房出售给购房者（买受人）的企业。

2、买受人，即购房者，指向开发商购买其开发建设的商品房的自然人或单位。

3、业主，指取得新建商品房所有权的人，一般指买受人，如开发商未售完所有商品房，则开发商亦是业主。

4、商品房预售，是指开发商将正在建设而尚未竣工的商品房出售给买受人的行为。

5、商品房现售，是指开发商将已经竣工验收合格的商品房出售给买受人的行为。

6、商品房预售许可证，是指商品房符合预售条件后，经开发商申请，房地产行政主管部门核发的同意开发商进行商品房预售的书面许可文件。

7、返本销售，是指开发商以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。建设部《商品房销售管理办法》明令禁止这种销售方式。

8、售后包租，是指开发商以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。建设部《商品房销售管理办法》规定未竣工的商品房不得售后包租。

9、预测面积，又称暂测面积、合同约定面积，指在商品房预售中，开发商或其委托的有资质的测绘部门根据设计图纸计算出来并在商品房销售合同加以约定的预售商品房面积。

10、实测面积，又可称产权登记面积，是指预售商品房竣工验收后，经有资质的测绘机构实地测量，房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。   

11、面积误差比，指实测面积（产权登记面积）与预测面积（合同约定面积）发生误差的比例，具体是：产权登记面积－合同约定面积面积误差比＝-------------１００％合同约定面积。

12、套内建筑面积，成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。套内使用面积包括：a、卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和；b、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；c、不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；d、内墙面装修厚度计入使用面积。套内墙体面积，新建住宅各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有公共墙和非公共墙两种。其中套（单元）与套（单元）、套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公共墙。公共墙按墙体水平面积的一半计入套内墙体面积。套（单元）内的分隔墙为非公共墙。非公共墙按墙体水平面积的全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积，封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

13、分摊的共有建筑面积，分摊的共有建筑面积=套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数。共有建筑面积由以下两部分组成：a、电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层（间）、公共门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）；为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面积。b、套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。共有建筑面积分摊系数是整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套内建筑面积之和，得到建筑物的共有建筑面积分摊系数。

14、代理销售，指开发商委托具有房地产经纪资格的专业公司代为销售商品房的行为。

15、包销，指开发商将其开发建设的房屋交由包销人以开发商的名义销售，包销期满未售出的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买的行为。

16、住房专项维修基金，是指为保障房屋及其相关公共设施的正常维修、更新，由业主按一定标准交纳费用，存入专户银行，专门用于房屋及其相关公共设施维修、更新的资金。

17、规划设计变更，开发商应当按照批准的规划、设计建设商品房，但由于建设工程的复杂性，在施工过程中，原有的一些规划设计可能必须变更，但这需经规划部门的批准或设计单位的同意。如果变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。买受人可以选择解除合同或接受变更。

18、二书，一般指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

19、住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工分别按职工工资的一定比例缴存的长期住房储备金。

20、住房公积金个人购房贷款，是指以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买自住房的消费贷款。正常缴存住房公积金的城镇职工，在本城镇购买具有所有权的自住房时，可以其所购买的产权住房作抵押，向住房公积金个人购房贷款受托商业银行申请住房公积金个人购房贷款。

21、抵押贷款（按揭），即商业贷款，是指买受人在购买房屋时，以所购新建商品房做抵押，向银行申请的占所购房房价一定比例的贷款。贷款合同生效后，银行将贷款作为购房款的一部分直接划付给开发商，由买受人按贷款合同约定逐月或逐年还款。

22、组合贷款，是指在住房买卖中借款人以所购城镇住房作为抵押物同时申请住房公积金个人购房贷款和商业性个人住房贷款，该贷款方式称为个人住房组合贷款。  

23、个人住房贷款担保，是指借款人向城镇公积金管理中心或商业银行申请住房公积金个人购房贷款或商业性个人住房贷款时，由担保公司为其提供承担连带责任的保证担保。

24、商品房买卖合同备案，指在商品房预售行为中，开发商与买受人签订房屋预售合同后，由开发商将合同交房屋行政管理部门登记备案，防止出现一房多卖的或抵押已预售的商品房的情况。

25、大产权证，即新建商品房初始登记后的房地产权证，是指开发商在新建商品房竣工验收后，交付给买受人之前，持有关文件和商品房屋建设项目批准文件办理新建商品房初始登记后取得的新建商品房房地产权证。这是买受人办理小产证的前提。

26、小产权证，即买受人取得的所购新建商品房的房地产权证。

27、房地产广告，指开发商、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预订、预售、预租、出售、出租、项目转让以及其它有关房地产项目介绍的广告。包括报刊杂志上的印刷广告、广播电视广告、招贴广告等媒体广告，售楼书及各种宣传材料，施工现场的广告牌，样板房展示等。

 

1、签订认购（预订）书的前提条件。房地产开发是一个周期较长的过程，从开发商办妥立项、规划、报建审批手续，到取得商品房预售许可证，必然需要一段时间。协商签订《商品房买卖合同》也一般都有个较长的过程，实务中，如开发商已办妥立项、规划、报建审批手续，那么开发项目的总面积、容积率、建筑密度、绿化率等建筑指标均已确定，即商品房中位置、户型、朝向、结构等对商品房销售价格有实质影响的条件已确定，但尚不具备预售条件，尚未取得《商品房销售许可证》，应当说此时开发商已具备签订认购书即预约合同的条件；但开发项目尚未立项就允许开发商向社会公众销售房屋，认购书就不是针对特定项目签订的，认购书上的所有条款都是不确定的，认购书是建立在空中楼阁上的，缺乏商品房买卖的现实基础，这一阶段签订的认购书与非法融资无异，应当无效。由此可见，签订认购书的前提条件是开发商已办妥立项、规划、报建审批手续。在开发商已办妥立项、规划、报建审批手续后签署的认购书，即使发生纠纷诉至法院，也不会被判无效。在此行为前，应向当地主管部门，对此有没有新的或严格的规定，比如上海市房屋土地资源管理局规定，签订认购（预订）书时开发商必须取得《商品房预售许可证》，否则开发商要遭受行政处罚。目前南京地区的规定，《南京加强商品房预售管理实施细则》规定：“严格商品房销售管理。未领取商品房预售许可证的房地产开发项目，房地产开发企业不得以任何方式进行销售，不得接受购房者的认购，不得以任何形式收取定金或预付款。对于无证销售的行为，房地产市场管理部门将会同市房产监察大队进行查处。”开发商与买受人就尚未取得预售许可证的项目签订认购协议的，属于类似意向书的法律文件。而就已经取得商品房预售许可证的项目所签订的订购协议，则具有预约签订正式合同的协议的特点，所交付定金应视为签约定金。

2、认购（预订）协议基本内容。签署预订协议，要注意预订协议应包括以下基本内容：当事人姓名或名称、预订房地产坐落地点、面积、价格、预订期限、定金数额及定金处理办法等。对预订协议内容一定要认真审核，如果商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。有的省市，预定协议有示范文本，如购房人提出采用示范文本，而用为开发商企业不得拒绝。

3、定金的处理。定金是认购协议中一个很重要的内容，也是买卖双方容易发生争议的重点问题。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，定金就按法律规定的没收或双倍返还处理。但是，如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。认购协议中常常出现订金、押金等字眼，这些不是法律意义上的定金。但如果认购书上载明：双方未签订正式的商品房买卖合同，买受人违约订金、押金不退还，出卖人违约双倍返还订金、押金，那么，此时订金和押金可能会被法院或仲裁机构认定具有定金的性质。律师为买受人提供商品房交易法律服务时应当提示开发商，如买受人没有在合同约定的预约签订正式合同的期限内前来与开发商协商正式合同的或者双方经协商但无法就《商品房买卖合同》的内容达成一致的，应当将解除认购书或改收定金的决定通知对方并留下记录，避免被买受人以重复出售房屋为由追究责任。